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Immobilien, Grundstücke und Eigentum

Vorgehensweise, um erfolgreich ein Haus zu verkaufen

19 Februar 2021

Soham Elliott

Ob nun der Verkauf eines selbstbewohnten Ein- bzw. Zweifamilienhauses oder der Verkauf eines reinen Renditeobjekts – damit dieser möglichst effizient und zu einem attraktiven Preis über die Bühne geht, sollten im vor und während des Vermarktungsprozesses einige Dinge beachtet werden.
So sollten sich Eigentümer, die ihr Haus verkaufen möchten, zunächst entscheiden, ob sie den Verkauf in Eigenregie oder in Zusammenarbeit mit einem Immobilienmakler durchführen möchten. Da beim Hausverkauf gut und gerne hohe sechsstellige bis mittlere siebenstellige Beträge im Raum stehen, sollte im Optimalfall ein seriöser Immobilienmakler zum Verkauf engagiert werden. Dieser verfügt nicht nur über das nötige Know-how zur zielgruppenorientierten Exposéerstellung und Verhandlungserfahrung, er verfügt im Normalfall auch über die notwendige Marktkenntnis des regionalen Immobilienmarktes. In Kombination mit den einschlägigen Bewertungsverfahren, die je nach Art und Nutzung des Hauses zum Einsatz kommen, kann er so das Objekt passend zur Marktlage einwerten.
Zur Marktwertermittlung stehen dem Makler das Sachwert-, Vergleichswert- oder Ertragswertverfahren zur Verfügung. Zusätzlich sollten dem Makler zur Objektbewertung sowie zur späteren Exposéerstellung alle dem Haus betreffenden Unterlagen vorliegen. Dazu zählen unter anderem der Energieausweis, der Grundbuchauszug, die Flurkarte, die Schnittansichten des Hauses, Nachweise bzw. Rechnungen über etwaige größere Sanierungsmaßnahmen, das Baulasten- und Altlastenverzeichnis sowie der Nachweis über die Police zur Wohngebäudeversicherung. Handelt es sich um ein vermietetes Objekt, dann sollten dem Makler zudem der bzw. die Mietverträge mit den jeweiligen Nettokaltmieten, Nebenkosten sowie Kautionsbeständen vorliegen.
Handelt es sich beispielsweise um ein Ein- bzw. Zweifamilienhaus, dann kommt in der Regel das Sachwertverfahren, bei welchem der Gebäudezeitwert mit dem Grundstückswert aufsummiert wird, zum Einsatz. Bei vermieteten bzw. verpachteten Mehrfamilienhäusern, Gewerbe- oder Büroeinheiten ist dagegen das Ertragswertverfahren das Mittel der Wahl. Bei diesem werden die jährlichen Nettoerträge mit einem objektspezifischen Kaufpreismultiplikator verrechnet.
Bevor der Makler allerdings mit den eigentlichen Vermarktungsaktivitäten beginnt, um das Haus zu verkaufen, sollte ein entsprechender Maklervertrag geschlossen werden. Dieser beinhaltet die Rechte und Pflichten der beiden Vertragsparteien und beschreibt das Leistungsspektrum des Maklers nochmals im Detail. Damit der Verkauf möglichst zügig und reibungslos vonstattengeht, ist hierbei der qualifizierende Alleinauftrag zu empfehlen.
Parallel zur Immobilienbewertung sollte direkt die Anfertigung des aussagekräftigen Exposés erfolgen. Dieses sollte neben repräsentativen Bildern auch alle relevanten technischen sowie baulichen Details enthalten. Dazu zählen beispielsweise der Endenergieverbrauch, Wohn- und Nutzfläche, Primärenergieträger, Ausstattungsmerkmale sowie das Baujahr.
Anhand des Exposés sollte das Objekt im Anschluss in den einschlägigen Immobilienportalen, Tageszeitungen sowie Fachzeitschriften inseriert werden. Bei der späteren Besichtigung sollten nur solvente und wirklich interessierte Kaufinteressenten teilnehmen. Die Besichtigung selbst sollte stets im schönsten bzw. repräsentativsten Raum des Hauses beginnen und auch wieder dort enden. Um sich für die spätere Preisverhandlung gut zu positionieren, sollten beiläufig weitere Kaufinteressenten genannt werden.
Der Hausverkauf ist immer mit einem notariell beurkundeten Kaufvertrag abzuschließen. Dieser sollte alle während der Besichtigung und Kaufpreisverhandlung besprochenen Punkte zwischen Eigentümer und Käufer enthalten.

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